日銀は政策金利1.25%を据え置き　11月の住宅ローン金利と、神戸でマンションを売る・買う方が押さえたい点

日本銀行は2026年10月30日の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）を「1.25%程度」に据え置くことを決めました。同じ日には大手銀行の11月の住宅ローン金利も出そろい、変動型は据え置き、10年固定型は多くの銀行で引き下げとの報道がありました。今回の決定と金利の動きを、神戸・阪神間の中古マンション市況とあわせて整理します。

※政策金利＝日銀が誘導する、銀行どうしが1日だけお金を貸し借りする際の金利です。変動型の住宅ローン金利は、この政策金利の影響を受けやすいとされています。

1. 日銀は据え置き、ただし1人は利上げを提案

今回の決定は賛成8・反対1でした。反対した高田委員は、政策金利を1.5%程度に引き上げる議案を提出しましたが、反対多数で否決されています。

同時に公表された「経済・物価情勢の展望（展望レポート）」では、政策委員の見通しの中央値で、生鮮食品を除く消費者物価の上昇率を2026年度2.5%、2027年度2.6%、2028年度2.0%としています。物価については「上振れリスクの方が大きい」との評価です。

このほか、日銀が保有するETF（上場投資信託）の売却ペースを、2027年1月から年間8,600億円程度（簿価ベース）に引き上げることも決めました。住宅ローン金利に直接関わる内容ではありません。

次回以降の会合で追加の利上げがあるかどうかについては、さまざまな見方があります。

2. 11月の住宅ローン金利：変動は据え置き、固定は銀行で分かれる

三菱UFJ銀行の公式サイトによると、2026年11月に新規で借り入れる場合の適用金利は、変動金利が年1.195%、固定10年が年3.89%です。

共同通信の報道（2026年10月30日）によると、大手銀行の11月の変動型は各行とも据え置かれました。10年固定型の最優遇金利は、三菱UFJ銀行を除く各行が前月から引き下げ、みずほ銀行が年3.400%、三井住友銀行が年3.700%、りそな銀行が年4.065%とされています。三菱UFJ銀行は引き上げでした。同報道は、引き下げの背景に最近の長期金利の低下があるとみています。

固定金利は長期金利（10年国債の利回りなど）の動きを反映しやすく、月ごとに銀行間で上げ下げが分かれることもあります。

3. 神戸・阪神間の中古マンション市況では

近畿レインズの直近の月次データ（2026年9月度）では、神戸市の中古マンション成約件数は218件で前年同月比17.1%減、成約㎡単価は37.80万円/㎡で同4.5%下落しました。阪神間は件数が同19.0%減の一方、成約㎡単価は同2.5%上昇しています。

出典：公益社団法人 近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート 2026年9月度」。中古マンションの成約データ。

金利の水準は、買う方の月々の返済額や借入可能額に関わるため、成約の動きとあわせて見ておきたい指標のひとつです。

4. 売る方・買う方へ

買う方へ：変動型と固定型では、金利の決まり方も、金利上昇時の影響の受け方も異なります。今回のように政策金利が据え置かれても、固定型は長期金利によって月ごとに変わります。借入れの際は、返済額が増えた場合も含めて無理のない計画かを確認するのが一般的な考え方です。

売る方へ：買い手の多くは住宅ローンを利用するため、金利の動きは買い手の予算感に影響することがあります。周辺の成約価格の動きとあわせて把握しておくと、価格を考える際の参考になります。

金利や市況の先行きにはさまざまな見方があり、個々の状況によって適した判断は異なります。

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