日銀は政策金利を据え置き。住宅ローン金利と神戸の中古マンション市況

日本銀行は10月29〜30日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25%程度に据え置きました。住宅ローンの金利と、神戸の中古マンション市場はいまどうなっているのか。公表されたデータをもとに、売却・購入を考えている方が押さえておきたい数字を整理しました。

1. 金利 ― 10月は据え置き、焦点は12月

日銀は10月30日、政策金利を1.25%程度に据え置くことを決めました（賛成8・反対1。反対した委員は1.5%への利上げを提案）。あわせて、基調的な物価上昇率について「2%の物価安定目標とおおむね整合的な水準」との見方を示しています。9月に利上げしたばかりということもあり、市場の関心は、次の利上げが12月の会合になるかどうかに移っています。

長期固定型の住宅ローンでは、住宅金融支援機構の【フラット35】（買取型）の10月の最頻金利が、借入期間21〜35年・融資率9割以下で年3.830%、借入期間20年以下で年3.510%となっています（11月の金利は月初に公表されます）。変動金利型は、各金融機関が基準金利を見直す時期によって、返済額に反映されるタイミングが異なります。お借り入れ中の方は、ご利用の金融機関からの案内をご確認ください。

2. 神戸の中古マンション ― 件数は減少、単価は上昇を維持

近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）が10月20日に公表した2026年7〜9月期のレポートでは、近畿圏全体の中古マンションの成約㎡単価が前年同期比マイナス1.5%と、26四半期ぶりに下落しました。成約件数も3四半期連続で減少しています。

そのなかで神戸市と阪神間は、成約㎡単価・成約価格ともに前年を上回りました。一方、神戸市の成約件数は前年同期比マイナス9.2%と、10四半期ぶりに減少しています。価格は底堅いものの、取引のペースはやや落ち着いてきた、というのがこの3か月の姿です。

出典：近畿レインズ「季刊市況トレンドレポート 2026年7〜9月期」。阪神間は尼崎・西宮・芦屋・宝塚・伊丹・川西・三田の各市と猪名川町。近畿圏全体の中古マンション在庫件数は22,065件（9月末・前年比+3.3%）。

3. 売る方・買う方へ

売却をお考えの方：神戸市の単価は前年を上回っていますが、成約件数は減っており、買い手が物件を選ぶ余地が広がりつつあります。価格設定は、周辺の直近の成約事例に照らして根拠を持って決めることが、これまで以上に大切になります。

購入をお考えの方：金利の先行きを見ながら、変動・固定それぞれで毎月の返済額がどう変わるかを、借り入れ前に試算しておくと安心です。金利の見通しは専門家の間でも分かれるため、「何%まで上がっても無理なく返せるか」という視点で予算を考えるのがおすすめです。

ご所有のマンションがいまいくらで売れるのか、購入の予算をどう組むか。数字の読み方も含めて、担当エージェントがご相談を承ります。